• 樓市轉涼 剛需不急

    寬讀 > | Time Weekly - 2018-10-10 14:13:18 來源:中新經緯
  • 文/薛宇飛

    熱點城市進入“賣不完”的時代。

    歷經3年多的房價上漲,房地產市場似乎已經顯現出一些頹勢。

    從9月中旬開始,久違的打折促銷活動開始在各地零星出現,而到了國慶假期,這一現象迅速擴大。但購房者并不買賬,觀望情緒日益濃厚,一些城市的房屋網簽數據也顯示出疲軟態勢。

    專家認為,2018年樓市出現了沖高回落跡象,打折或降價現象很可能由點到線再到面擴散。未來幾年,不同類型城市的市場走勢也將分化。

    量價齊走低 國慶市場表現平平

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    6萬抵8萬、首付可分期、贈送價值10萬元的車位,這是位于河北涿州、緊鄰北京的某網紅樓盤近期推出的優惠活動,即便如此,國慶7天假期,這一項目的去化效果也并不理想。與其同屬涿州其他幾個樓盤也有力度不一的優惠活動,此前沉寂的首付分期,也在多個樓盤出現。

    由于嚴格的樓市調控政策,環京區域的房地產市場已經十分沉寂。易居研究院此前的報告顯示,不管是房價下跌幅度還是庫存規模,大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環京城市都排在各城市前列。

    房價下跌在不少城市都已經出現。住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價指數快報顯示,與8月相比,2018年9月,一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降,“金九銀十”的“金九”基本落空。

    上述報告稱,9月份一線城市房價環比下跌0.27%,準一線城市環比下跌0.345%,二線城市房價環比下跌0.506%,三四線城市房價環比微漲0.177%。不過,對于房價調整的情況,中金公司最新的研報認為,9月房價并沒有出現普遍下降,核心城市的核心區域房價依然堅挺,出現價格調整的多為前期房價漲幅較大的非核心區域。

    從成交量來看,中原地產研究中心稱,今年1~9月,熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調,下降了6.7%。9月份,有超過6成城市的交易量同比下調,樓市“金九”成色不足。

    對于國慶期間全國市場的表現,中原地產首席分析師張大偉認為,雖然市場整體平穩,但逐漸出現了高位回落的現象。國慶假期期間,北京、上海、廣州、深圳的新建住宅網簽量分別為235套、645套、656套、226套。整體來看,與2017年同期相比,今年的交易量有漲有跌,一線城市延續了超過一年的低迷成交量。

    “網簽數據相對滯后,加上國慶節期間有很多城市的網簽系統暫停,導致數據缺失,但從最近的市場表現來看,部分城市樓市降溫已經出現。尤其是個別城市,還出現了因為降價而打砸售樓處的現象。”張大偉說。

    臨近年底,在業績和資金的雙重壓力下,房企打折促銷活動在全國展開。根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50余個重點城市,目前已經有10余個品牌房企推出打折促銷活動,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。“以價換量”項目越來越多,成交量保持相對穩定的同時,房價的下行壓力會更為明顯。

    市場信心消散 樓市走勢將分化

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    在房地產市場,向來都是“買漲不買跌”,一旦降價成規模地出現,勢必影響購房者的信心,觀望情緒將有所增加。

    山東的郭先生近期打算在濟南買房,但從9月下旬開始,他在網上陸續看到一些樓盤主動降價的消息,有的樓盤甚至有高達數千元的降幅。雖然郭先生對這些信息將信將疑,但也覺得可以慢慢看房,不著急入手。

    與郭先生一樣,購房人心態的變化并非個例。58安居客房產研究院發布的購房者和經紀人信心指數顯示,購房者信心指數為92.8,環比下降5.7%;經紀人信心指數為102.9%,環比下降2.3%。張大偉稱,市場的博弈就是情緒的博弈,而情緒會傳染,一旦預期心態崩了,市場的變化速度可能非常快。

    “多個城市的房地產市場出現沖高回落,房價調整開始從點蔓延到區域,熱點城市房價逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續走高。”張大偉表示,熱點城市進入“賣不完”的時代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市,庫存均出現環比上升,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。

    張大偉稱,最近大量房企都開始打折促銷、加速回款,在這種情況下,打折或降價現象很可能由點到線再擴散到面。

    在國慶長假最后一天,央行發布了年內第四次降準。但58安居客房產研究院首席分析師張波認為,此次降準維持了定向發放的方式,依舊會嚴防資金進入樓市,但不排除會有部分資金進入房地產市場,對樓市產生利好影響。不過,四季度房企的資金層面壓力依然較大,降準對于房企融資的利好相對有限。

    未來幾年,面對國內外環境的變化,不同類型城市的樓市表現或將不盡相同。同策研究院發布的報告認為,由于人口流入量大、當前需求被壓制,未來會對一線、強二線城市市場形成支撐,2018年房地產市場量穩價跌,2019年量升,2020年價格上漲,但漲價空間有限;弱二線城市在2018年量縮價漲,2019年量穩,2020年價格下跌,但幅度有限。

    同策研究院判斷,在2019~2020年,三四線城市市場趨勢分化,一線城市實行限購政策后,需求外溢,都市圈內三四線城市跟隨上漲,但調控政策執行較早、樓市進入深度調整期,未來趨勢與強二線城市類似;其他三四線城市目前處于上升期,盡管棚改工作進入后半場,未來仍存在結構性機會。

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