[摘要] “而之所以有的開發商激進，有的謹慎，在于每家房企的戰略不同，自身的實力也不同，比如融資成本低的，它承壓的能力就強一些。”明源地產研究院首席研究員艾振強認為。
時代周報記者 蔡穎 發自廣州
6月15日，據相關媒體報道，長租公寓品牌自如正在進行的B輪融資接近尾聲，已募集約5億美元。據悉本輪由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投，自如本輪投前估值約45億美元。
然而，就在幾天前的11日，遠洋集團卻被曝出擬在年內剝離長租公寓業務。更早之前的5月14日，朗詩綠色集團也發布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
一邊是資本依然在持續入場，另一邊卻是止損剝離。進退之間，折射出長租市場正在發生改變。
“行業已無風口，企業更趨冷靜，資本也更趨理智，頭部企業會更集中化。”房東東創始人全靂向時代周報記者道出當下長租公寓的發展現狀。
增量開發轉存量運營
種種跡象顯示，長租公寓行業對于規模的追求速度正在逐漸放緩。除了遠洋和朗詩的退場動作之外。正榮地產的長租公寓品牌“榮遇”推進節奏遲緩，籌備三年后才在上海落地首個項目 。
而即使是實力雄厚的龍頭房企，長租公寓發展速度也明顯低于預期。
2017年，萬科為第二年定下累計開業15萬間的目標。然而，去年泊寓僅開業了6萬間，除此之外，以“萬村計劃”來拓展租賃業務的計劃也被停掉。
龍湖2018年年報數據顯示，龍湖冠寓開業5.3萬間，離目標開業房間數量6.5萬間仍差1.2萬間。
不再執著于規模，不少房企對長租公寓的投資重心從增量開發轉向存量運營。
萬科廣州泊寓方面向時代周報記者表示，廣州泊寓已開業項目29個，在運營房間將近9000套，儲備房源2萬套，未來將持續發展增長，繼續釋放儲備房源。
一家小型長租公寓的CEO向時代周報記者透露，目前公司旗下有300多間房源，暫時不會繼續進行規模擴張，而是專注提升服務，打造社區式的公寓一體化，開發超市，生疏，快遞收取等增值服務。
值得注意的是，在大部分房企對公寓板塊放慢腳步時，仍有企業將規模拓展視作現階段核心任務。
“金地目前已拓房源約1.5萬間，投入運營約6000間。2019―2021年將是金地長租公寓規模快速發展的三年，在一線城市核心區域，也在持續關注市場上的物業購買機會。”金地方面對時代周報記者表示。
明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強則向時代周報記者指出，“從西方發達國家來看，住宅滿足以后，需要進入商用不動產才能夠獲得持續增長，目前我國每年的住宅需求依然維持在高位。有先見之明的開發商需要開始為未來布局，長租公寓就是其中一個業態。”
“而之所以有的開發商激進，有的謹慎，在于每家房企的戰略不同，自身的實力也不同，比如融資成本低的，它承壓的能力就強一些。”艾振強補充道。
與此同時，一些頭部公寓運營企業收購動作依然不斷。
1月17日，蛋殼公寓以2億美元的價格收購愛上租，2月份，上海麥悅收購寓見公寓部分資產。5月29日，安歆集團與逗號公寓在戰略發布會上宣布合并逗號公寓。
盈利困局
在跑馬圈地規模擴張運動中，長租公寓利潤低、回報周期長、融資成本高的短板逐漸顯現。
蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧向時代周報記者指出，為了長期運營，很多運營商采取重資產運營模式，勢必要長期租賃或者購買該住宅地產，并進行裝修，這也意味著大量成本資金的投入，資產模式較重；受到租金有限的影響，長租公寓利潤相對有限，甚至無法覆蓋成本。
萬科廣州泊寓方面亦向記者坦言，“雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在7年左右。”
龍湖2018年年報數據顯示，集團物業投資租金收入為40.9億元，冠寓的收入占比達10.4%，實現租金收入達4.2億元，較2017年增長1062.7%。盡管收入大幅增長，但其整體出租率僅有50.1%，目前仍未實現盈利。
除此之外，融資利率也成為長租公寓盈利路上的攔路虎。仲量聯行的分析報告指出，位于上海、北京、廣州的長租公寓回報率在3.5%―4.5%之間。時代周報記者查閱發現，企業回報率通常難以覆蓋企業財務成本。4月份，“碧桂園發行17.17億元的租賃住房REITs”，利率為5.75%。5月31日，宋都股份發行了8億元住房租賃公司債，利率高達8.5%。
蘇寧金融研究院高級研究員付一夫指出，長租公寓想要盈利，首先避免諸如“甲醛門”一類的負面現象頻頻出現，再進一步通過連鎖經營擴大規模。
但有些企業也許等不到擴大規模。前文所述的小型長租公寓CEO向時代周報記者表示，一般每套房要實現盈利至少需要10―15個月的時間，從去年8月開始，一直在接洽投資方，但始終未達成合作意向，目前仍是自有資金在支撐。
下一個風口
部分企業離場的同時，整租給用工單位、坪效比白領長租公寓更高的藍領公寓即將成為下一個風口。
2018年5月22日，杭州市頒布《藍領公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》，對藍領公寓的需求申報、房源分配、人員準入、租金狀況等方面都做了明確的規范。
同年6月15日，北京市住建委也發布了相關文件，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8人，率先制定出消防安全細則。
“藍領公寓的坪效其實比白領公寓的高，大約是1.5倍，回報率自然也要高于白領公寓，而跟企業簽約，時間上也更加穩定。”艾振強表示。
雖然回報率更高，但藍領公寓也面臨不少發展困境。“因為居住的人多，管理安全問題也會隨之出現，除此之外，管理成本也相對較高。”艾振強補充道。
事實證明，藍領公寓的確開始“火了”。據悉，安歆集團在合并逗號公寓后，其床位數從6萬張，增長到近10萬張，業務布局從9個城市，增加到17個城市。
而魔方方面則告訴時代周報記者，旗下的“9號樓公寓”已覆蓋8個城市，運營門店40家，為數百家企業的4萬多名員工提供租住服務。
此外，碧桂園的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已進入藍領公寓領域，陸續布局完成。
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