• 房企半年考:增速放緩與分化加劇

    地產 > | Time Weekly - 2019-07-09 02:06:28 來源:時代周報
  • [摘要] 在新的政策和市場環境下,全國樓市略有降溫,上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降,龍頭房企的銷售規模增長乏力,不同城市之間的市場分化更加明顯。

    地產白銀時代,盡管2019年小陽春不斷,但仍然只是區域性回暖。

    在新的政策和市場環境下,全國樓市略有降溫,上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降,龍頭房企的銷售規模增長乏力,不同城市之間的市場分化更加明顯。對于房企而言,下半年房企需要更多的思路調整與應對策略。

    時代周報記者 楊靜 發自廣州

    房地產市場增速放緩的情況,在今年上半年越來越明顯。

    根據克而瑞數據顯示,2019年上半年,房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。上半年,前100強房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%,與4月、5月兩月的累計業績同比增速基本持平。

    市場不乏對于未來的悲觀,萬科郁亮在6月28日的股東會上稱,盡管市場仍然存在機會,但房地產的黃金時代快結束了。房住不炒以及穩地價、穩房價、穩預期下,房企以及地產從業者們正在對快速變化的市場環境作出調整。

    時代周報記者不完全統計,上半年以來,包括萬科、保利等頭部房企的高管變動已經達百次,主要涉及營銷和財務條線。這也是各大房企的命門所在,事關現金流。

    行至年中,各大房企以越發忙碌的姿態進入下半年的沖刺。銷售導向下,眼下并不輕松。抓銷售、抓回款、抓交房,這是營銷線人員們的關鍵詞。投資拓展部人員也沒有閑著,忙報告、忙看地、忙調研。2019年本身就已經被預判為是房地產市場的小年。上半年各家情況如何?接下來,房企又要如何應對?

    21.jpg

    12家上半年實現千億銷售

    百強房企間的分化也在加劇。

    目前,銷售前三強的位置仍然是碧桂園、萬科和恒大。上半年,前三強房企權益金額集中度達10.5%,同比提升8%,與此同時前30強房企也較去年有一定幅度的提升,行業競爭優勢進一步深化。而50強之后的房企,因部分城市成交回落,權益金額出現了一定的回落。

    表現較好的房企中,例如世茂今年前6月銷售同比提高了37%,金地為35%,陽光城則為36%。而華夏幸福相對銷售下降了22%,泰禾則為30%。

    而近期各家正忙著半年的總結工作。據時代周報記者了解,部分房企已經在內部召開了半年度的經營會議,對2019年銷售計劃里的已售項目及未售項目的年度計劃、推盤計劃等等方面進行了總結。同時,今年新增項目的概況、進度、年銷售計劃也是會議的重點。

    例如,7月1日,濱江集團就已經舉行過銷售工作半年度總結大會。這個大會也是一次誓師大會,主題是“2019年銷售上千億”。今年上半年,濱江完成了超過500億元的銷售額,新增了16個項目。而如新城、中梁等大中型房企目前還在籌備年中經營會中,也即將在7月召開。

    事實上,往年從三季度開始的沖刺,不少房企已經提前到了今年二季度,乃至一季度。

    陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌的觀點為典型,在年初,他就稱“開年即決戰”。同樣,此前世茂房地產董事局副主席、總裁許世壇就表示要求營銷部跟進回款情況,及時調整業務策略。大型房企如恒大,在今年2月已經宣布“全國690個項目打折”,其所有在售住宅項目全部9折、商鋪8折。近期華東恒大開始31盤聯動,推出優惠的價格吸引購房者。中型房企如泰禾集團今年一季度的會議主題便是“拼銷售、快回款、盤活錢、保供貨”。

    克而瑞和中國指數研究院公布的2019年上半年銷售榜單上,目前已經有12家企業實現了千億元,比去年同期多出至少5家。

    克而瑞數據顯示,上半年36家房企中有32家的目標完成率在40%以上,其中銷售目標完成率在50%以上的有14家企業。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂、首創、招商蛇口、弘陽地產、保利、陽光城等房企上半年業績完成情況較為樂觀,目標完成率超過50%。

    某中型房企營銷總對時代周報記者表示,今年銷售節奏會根據不同的市場變化來進行調整,目前在一些風險較高的城市抓緊出貨是一方面。

    克而瑞分析認為,為沖刺半年度業績目標,6月房企積極加大了推案及營銷力度,單月操盤業績環比提升超23%。

    在日前時代周報記者對江蘇蘇州、浙江杭州、寧波、臺州等城市的調研發現,不少城市對購房者放出各大招數,以留住購房者。在浙江部分城市的尾盤項目,原先捆綁綁車位以及地下室的產品,目前已經有所松動,有的變為附加贈送。例如在寧波,有項目推出了“3個99”優惠,即加推優惠、一次性優惠,3天內簽約再享9.9折優惠。

    忙著土儲補倉

    房企加緊出貨的另一方面,則是在土地市場的補倉。上半年,部分城市依舊延續了火熱的市場行情:6月27日合肥的土拍13宗地塊共計攬金132億元;深圳6月24日的土拍5宗地塊成交總額為223億元。

    同樣在杭州、南京、廣州、無錫、南昌等城市,土地市場依舊火熱。根據中指研究院統計,例如融創在今年上半年的拿地金額已經達到去年同期的6倍左右,新城的拿地金額也同比增加70%,包括龍湖、中海、世茂等在內的46家房企拿地金額超過100億元。

    這當中,長三角是熱點區域之一。中國指數研究院數據顯示,上半年在長三角前10強房企拿地總金額2348億元,超過環渤海與珠三角拿地金額之和,繼續穩居高位。

    不過對于下半年,克而瑞研究中心認為,城市之間分化將會加劇,一二線回升勢頭有望保持,而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調整壓力。

    因城施策的背景下,房企需要更加靈活的應對策略。事實上,土地市場的變化已經在發生。例如6月29日,杭州掛牌的9宗地塊已經在出讓條件上設置了“限房價、限精裝”。這是杭州首次對“毛坯銷售均價”、“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行的明確,也意味著杭州開始從土拍環節開始就提前鎖定了未來的房價。

    融資收緊

    對于較大程度依賴信托融資的房企來說,信托融資渠道的收緊是不得不面臨的現狀。

    5月17日發布的23號文(《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》)已經給出了警示,其對房地產信托的降溫效果也正在顯現。根據用益信托網的數據統計,今年6月成立的房地產信托共計479只,達622.87億元,同比5月分別下降了4.8%、10.72%。

    同時,幾天前銀保監會還召集了多家近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開了一場閉門會議。這是監管因房地產信托業務首次約談公司。時代周報記者了解到,會議目的在于引導房地產信托健康發展,但不是“一刀切”地給房企“斷供”。

    截至2018年年底,房地產業務占比較高的信托公司有萬向信托、愛建信托、陸家嘴信托等。據銀監系統披露,2019年包括中融信托、粵財信托和北方信托3家信托公司因房地產信托業務違規收到罰單。

    在房企海外融資方面,利率并沒有明顯的降低。根據Wind數據統計,2019年上半年票面利率高于7%的債券占比約75%,遠高于2014年以來的年份。海外債券發行總量達到3138.9億元,同比增長30%。其中以再融資用途(借新還舊)的債券金額,占比已由2016年的16.9%提高到2019年上半年的49.5%。

    今年6月宣布完成美元債發行的房企中,藍光發展、新湖中寶等票面成本已經超過10%,并不算低。

    同時,像當代置業加權息票高達14.28%,花樣年加權息票在10.5%?12%。海通證券分析師姜超指出,下半年需警惕基本面和政策面對地產債的雙重沖擊。

    不過,在6月26日,億翰智庫董事長陳嘯天在一個行業論壇上表示,預計房地產大的融資環境下半年要比上半年更為樂觀。但他也認為,房地產行業已經從過去的上升通道進入到震蕩通道,企業必須要保證自身的現金流安全,企業運作邏輯要發生變化,要確保波段性收益。

上任后,李強力抓行政審批制度改革,希望通過制定權力清單,解決政府管得過多的問題。十八屆三中全會決定推行地方政府及部門權力清單制度,讓浙江的這項工作正式提上日程。

7月1日,國家衛健委發布《第一批國家重點監控合理用藥藥品目錄(化藥及生物制品)》,共包含磷酸肌酸鈉、丹參川芎嗪等20個品種。

“中央層面更加關注城市房地產與經濟增長的匹配性,因此三四線城市的反彈管控會更加嚴格,二線城市則可能會有一定程度的放松。”

根據財政部數據,1—5月財政收入增速大幅下滑,反映前一輪減稅降費效果正在顯現,“面對經濟下行壓力,伴隨新一輪降費措施落地,財政政策將進一步發揮逆周期調節作用。”

6月以來,中央部委密集分赴各地調研,既有國家發改委對高質量發展、上半年經濟形勢、東北振興、制造業投資、民間投資的專題調研,也有工信部對制造業高質量發展、工業互聯網的調研。

7月1日,央行發布公告稱,目前銀行體系流動性總量處于較高水平,可吸收央行逆回購到期、政府債券發行繳款等因素的影響,今日不開展逆回購操作。

?
本站所刊登的時代在線及時代在線各種新聞﹑信息和各種專題專欄資料,均為時代在線版權所有,未經協議授權禁止下載使用。
報料、投訴 [email protected] ? 廣東時代傳媒有限公司 版權所有 粵ICP備09086999號-1
 
捕鸟达人怎么玩 湖南快乐十分能不能买 香港王中王宝典资料跑马 北京时时5分 黑龙江时时财神票 白小姐今晚出 江西快三走势图 平特天王平特一肖 福建时时时间 就本曾道资料 老时时彩基本走势图