• 全球房產泡沫來襲 加拿大新西蘭首當其沖

    全球 > | Time Weekly - 2019-07-23 03:23:10 來源:時代周報
  • 時代周報記者 謝洋

    在全球經濟增速放緩的2019年,房地產泡沫有卷土重來之勢。

    7月14日,彭博社發布的一項研究報告顯示,以加拿大、新西蘭為代表的兩個發達經濟體 ,其房價泡沫已經穩居世界榜首。

    彭博社經濟學家Niraj Shah是該研究報告的主持者,他使用四個指標觀察23個主要發達國家的房地產市場泡沫水平,分別是:房價租金比、房價收入比、實際房價和家庭貸款占GDP比重。

    結果顯示,在房價租金比和房價收入比兩項數據上,新西蘭排名 第一,在實際房價和家庭貸款占GDP比重上,加拿大排名第一。綜合四項指標,兩個國家的房產泡沫難分伯仲。

    研究還認為,澳大利亞、英國、挪威和瑞典等國家的房地產市場同樣存在類似泡沫問題。

    若房價過度上行,則是在為未來的崩盤埋下伏筆。IMF研究了32個國家30年來的房地產趨勢之后指出,在幾十年來近50起系統性銀行業危機中,逾三分之二之前出現過房價的暴漲或暴跌。據牛津經濟研究院測算,若房地產市場全面崩盤,GDP的下跌增幅將達1.5%―2.1%。

    對于這兩個國家自身而言,避免房價快速下行或進一步上漲,已成為當務之急。

    兩國樓市景氣不再

    加拿大的樓市衰落早在去年便顯現出端倪。

    作為樓市經濟風向標的多倫多和溫哥華,豪宅銷量在2018年遭遇腰斬,總價超100萬加元的獨棟屋銷量在多倫多同比銳減46%,在溫哥華則大跌了47%。

    樓市銷售不景氣,房價卻仍然居高不下。

    加拿大房地產網站Better Dwelling的報告顯示,加拿大幾大城市的房價正經歷爆炸式增長。2000年截至2019年3月,多倫多房價同比上漲239.9%、溫哥華房價同比上漲為315%。以多倫多為例,和美國幾大城市比,其房價漲幅比洛杉磯高33.67%、比舊金山高45.27%,比西雅圖高61.01%,比紐約高133.39%。

    2006年曾是加拿大樓市的鼎盛時代,住宅投資占到了GDP的8%,為美國的兩倍。但去年第四季度,加拿大住宅類建筑投資額下跌14.7%,為2009年以來最大的跌幅。住房投資下跌3.9%,新建住房投資減少5.5%,裝修投資下降2.7%。受此拖累,加拿大 2018年全年GDP增長僅為1.8%,增幅較2017年下滑40%。

    這一經濟下滑的勢頭也延續至2019年。加拿大第一季度GDP增長率僅為0.4%,創2015年以來新低。

    與加拿大情況相似的是新西蘭。今年第一季度新西蘭GDP增長率也僅為0.6%。

    在2017年時,房地產市場對新西蘭經濟的直接貢獻甚至超過了該國的制造業和農業領域。

    新西蘭房價在飆升的同時樓市卻出現下跌。新西蘭國家統計局數據顯示,今年一季度出售給外國人的房產數量較去年同期下降了81%。從經濟增速上看,新西蘭的表現同樣欠佳,今年第一季度經濟增長僅為0.6%。

    IMF指出,新西蘭經濟已經失去增長動力,處于下行風險之中—新西蘭今年以來的商業信心指數已降至10年最低,人均生產總值降至發達國家倒數第7位。

    今年5月8日,新西蘭央行宣布降息。將官方現金利率(OCR)降到1.5%的歷史低位。新西蘭此舉亦打響了全球發達經濟體降息的第一槍。

    降息當天,新西蘭元應聲下跌,觸及六個月低點。“綜合國內外因素,降息能更好實現新西蘭就業和通脹的政策目標。”新西蘭央行行長阿德里安·奧爾指出。

    但反對者們則將其諷刺為“降息釋放的信號,好比是在請求整支消防隊伍爬上樹去解救一只小貓”,回顧2016年11月的那次降息,不僅沒有推動消費,反而給予了房地產市場又一次繁榮的機會。

    政府調控效果有限

    通過樓市調控來打擊房價、擠出泡沫一直是兩國政府的努力方向。

    早在2017年,新西蘭總理杰辛達·阿德恩競選時便提出了“禁止外國人購買房產”提議,號稱“史上最嚴限購令”也在去年8月15日正式批準通過。

    限購令主要是限制外國投資者的二手房交易。根據規定,海外人士只能投資新開發的公寓樓花。值得注意的是,如果要購買公寓,必須要一次性超過20套以上,且購買之后不得自住,只能出租。而由于二手房交易被限制,外國投資者若想在后期脫手也只能賣給本地人,新西蘭政府希望借此改善國內的住房市場,穩定房價。

    無獨有偶,針對外資炒房熱,加拿大亦采取了相關調控措施。

    以溫哥華為例,當地政府已將外國人購房稅自15%上調至20%,并計劃對購買第二套房、家中主要經濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者,征收更高的稅賦。

    然而目前看來,政府的樓市調控對經濟的刺激收效甚微。

    高盛預測,加拿大2019年全年GDP同比增長1.75%,較之前1.9%的預期甚至還有所下降。

    路透社的調查報告也表示,高度依賴樓市和外國投資者的加拿大經濟正面臨一場資本撤離的災難—這也是美聯儲在過去數年運作QE和緊縮后,許多經濟體共同面臨的問題。

    與市場對加拿大房地產泡沫的擔憂相比,加拿大央行則顯得相對樂觀,并表示將繼續保持穩健的貨幣政策。高盛也指出,考慮到未來數年加拿大樓市的疲軟預期,加拿大央行大概率會維持現狀。

    7月10日,加拿大央行連續第六個月維持利率在1.75%不變,且并沒有考慮放松政策的意愿。

    不過值得注意的是,雖然加拿大央行基準利率不變,但房貸利率卻在悄然放松。7月15日,加拿大央行已將“5年期常規按揭貸款利率”從5.34%調低到了5.18%。這是自2016年9月以來央行的第一次調低操作。

國家統計局公布2019年上半年中國經濟“成績單”。據初步核算,2019年上半年,國內生產總值(GDP)達到45.09萬億元,按可比價格計算,同比增長6.3%。

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