• 大盤時代終結? 千億市值超級小區難現

    時事 > | Time Weekly - 2019-12-10 04:40:10 來源:時代周報
  • [摘要] 體量巨大、問題也不少,交通擁擠、缺乏配套從來都是超級大盤的通病。但這些位于城郊的千億元小區,卻成了懷揣夢想踏進大城市的新移民置業首選地,數百萬青年的夢想也從這里開花結果。

    2019年3月10日,廣州番禺祈福新邨

    時代周報特約記者? 郭廣鋼

    1991年,中國房地產剛剛進入市場化萌芽階段,位于廣州的祈福新邨新房首次發售時,卻引得一些人連夜帶著被子去排隊。

    如今,這一個占地面積達到7500畝的超級大盤,建筑面積已達到400萬平方米,居住著20多萬的城市新移民,幾十所學校、醫院、商業一應俱全,儼然一個小城。

    1990年代,發源于廣州的超級大盤風潮,很快風靡內地,甚至于僅貴州就擁有數個建筑面積在400萬平方米以上的小區,而北京的天通苑、回龍觀,早已憑借著居住的幾十萬人口和“睡城”雅號,聲名遠播。

    有趣的是,隨著房價數倍攀升,如果從房價計算市值的角度來看這些大盤,不少小區的市值竟然超過千億元關口,這意味著小區市值超過了中國大部分縣級行政單位的GDP規模。而部分超級大盤的市值,甚至可以抵得上一個地級市的全年產值。

    然而,體量巨大、問題也不少,交通擁擠、缺乏配套從來都是超級大盤的通病。但這些位于城郊的千億元小區,卻成了懷揣夢想踏進大城市的新移民置業首選地,數百萬青年的夢想也從這里開花結果。

    廣東:“八大金剛”開啟大盤時代

    從我國的房地產發展史來看,廣東是一個排頭兵的角色,大盤時代也正是由廣東開啟。

    從常住人口來講,廣東才是我國人口第一大省。2019年,全國31個省份常住人口數據中,廣東以大約1.1億的常住人口,連續13年排名第一。如此多的新增人口,自然催生較大的住房需求,地產大盤便成了廣東的平常物。

    比如位于廣州番禺區的祈福新邨、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城和廣地花園,被業內稱為廣州的“八大金剛”,無一不是大盤,曾開啟“華南板塊”時代,在全國名動一時。

    1991年冬,廣州祈福新邨(同“村”)首次發售,買家帶著被子提前1天前來排隊,500多套別墅在兩小時內被搶售一空。此小區先天地理條件并不優越,但此后的20年發展,祈福新邨打破了“地段,地段,還是地段”的傳統教條。

    如今,祈福新邨占地面積已達7500畝(合5平方公里),居住人口超20萬人,儼然一座縣城。根據媒體2018年的公開報道,祈福新邨彼時還存有約600畝土地,預計還有5年的開發期,其產品包括住宅、商業和辦公樓。

    這是廣東歷史上第一個超級大盤。祈福地產此后以廣州為中心,在佛山、肇慶等城市,開發了多個占地超過2000畝的大盤,這樣的體量與華南碧桂園等同。

    碧桂園作為廣東地產的領導者之一,千畝以上大盤亦很多,以碧桂園鳳凰城項目為例, 2002年,廣州碧桂園鳳凰城項目竣工,這個位于增城的超級大盤,建筑面積達到了1332萬平方米,相當于祈福新邨的三倍有余。如按照21000元/平方米的均價來算,市值近2800億元。

    超級大盤也出現在二線城市,比如廣東的惠州,背靠羅浮山,南臨大亞灣,毗鄰深圳、香港,是一個度假休閑的好地方。而在大亞灣、巽寮灣、雙月灣等臨海地段,地產項目也層出不窮。金融街巽寮灣,正是在這樣的背景下起步的。

    資料顯示,金融街巽寮灣規劃面積達到4萬畝,建筑面積達到3000萬平方米,是目前已知的、我國大陸建筑面積最大的小區。如果按照1.2萬元/平方米,它的市值達到3600億元的規模,與上市公司美的集團、浦發銀行的市值(截至2019年中)相當。

    北京“睡城”里長出的北漂夢想

    首都北京的超級大盤時代,在世紀之交開啟。

    2001年,姜遠27歲,他在天通苑買下了第一套自己的房子。拿到鑰匙的當天晚上,他拎著罐兒啤,爬上了新房的樓頂,扯開了嗓子,吼了一曲《新長征路上的搖滾》。

    那天晚上,他左手邊的一期星星點點有些燈光,右手邊則還是一片等待開發的漆黑田地。

    天通苑,是北京的一個超級大盤。如果說貴州、廣東的超級大盤勝在建筑面積,而首都北京的大盤,則以人口聞名。

    天通苑位于北京東北部,與其相鄰的則是另一個大社區回龍觀,兩者被合稱為“回天地區”。回天地區整體面積約63平方公里,集聚了近90萬常住人口,合起來有“亞洲最大社區”之稱。

    隨著1998年住房分配制度的改革,北京開始修建經濟適用房,回龍觀被規劃為回遷人口安置地段之一。在1999年竣工的100萬平方米經濟適用房中,70%位于回龍觀;2000年后,更多的住房在回龍觀和與其相鄰的天通苑建成,大量人口在短時間內涌入這片區域。天通苑社區占地面積約8平方公里,規劃建筑面積600多萬平方米。

    而回龍觀社區,與天通苑相鄰,兩者的占地面積基本相當,人口數量也大致等同。這一片密集的建筑群,曾經有一個并不雅致的綽號,睡城。

    “回龍觀對我來說只是一個睡覺的地方。”在回龍觀生活了十多年的小茜說。小茜一家于2008年從朝陽搬遷到回龍觀東部,成為北京城市發展下人群流動的一個縮影。

    回天地區的產業經濟不發達,幾乎沒有寫字樓,居住者就近上班的比例非常少,職住嚴重不平衡。

    這部分上班族,多數人每天的通勤時間都在2個小時左右,甚至更多。一早出發時睡眼惺忪,晚上才能再回到住處,累得再無時間娛樂和消費。

    在一項網絡評比中,天通苑被評為了最不適宜人類居住的小區;也曾有人評價說,這里是一個承載著北漂夢想的超級社區,房屋租賃糾紛嚴重,小區安全性較差,租住房屋價格高。

    不過,天通苑畢竟接納了來自四面八方的人。北京有時候會有一萬個讓人離開的理由,但天通苑,讓很多人留了下來。

    貴州:超級大盤新樣本

    近年來,超級大盤的規模和入住人數不斷被刷新,包括貴州第一大盤貴陽花果園。

    根據2019年初的統計,花果園入住人口達14.3萬戶,共計43萬余人。此外,入駐的企業、商戶達到2萬余家,日均人流量提高至100萬人次。

    如果從建筑面積來算,花果園社區以超過1800萬平方米的巨大體量,遠超久負盛名的天通苑、祈福新村等項目。即使以9000元/平方米的價格來計算,這個小區的市值也超過了1600億元。

    這意味著什么?根據近期發布的《中國縣域經濟發展報告(2019)》數據,GDP規模超過千億元的城市僅有8座,這意味著,一個花果園的市值已經抵得上全國絕大多數縣級行政單位的GDP數值。12月6日收市時,保利地產的市值尚不足1800億元,比花果園的市值高不了太多。

    除了花果園,尚有位于遵義的保利未來城市、位于貴陽的世紀城和未來方舟。這些小區的市值,均超過了650億元。

    貴州的很多地方地價相對便宜。以其省會城市貴陽為例,十幾年前,城鄉接合部的地價便宜,公共設施缺乏,地產開發商拿下較大面積的土地,不得不把公共設施一并建設。

    這樣并不會拉低開發商的利潤水平。貴陽是山地城市,土地珍貴,容積率天生高,和重慶異曲同工,其他地方只允許修建一棟樓,而貴陽甚至可以達到3棟,回收的資金并不少。

    此外,一塊地滾動開發十期,還可以貸款,開張就可以吃十年。

    在貴陽,超級大盤存在感十足,在建的超級大盤尚有如下幾個:中天假日方舟,占地556萬平方米,建筑面積1400萬平方米;中鐵生態城,占地2038萬平方米,建筑面積1200萬平方米;大川白金城,占地533萬平方米,建筑面積1600萬平方米……

    《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示,全國前30名的房企,除了綠城、正榮、榮信和祥生4家,其余都已進入貴陽,前10大房企全面布局。

    超級大盤的未來:數量與質量的雙重考量

    回顧全國各地的超級大盤,建設時間基本都在20世紀90年代。彼時的中國房地產,福利分房制度逐漸瓦解,房地產行業和市場快速生長。更重要的是城市化進程加快,大量人口涌入城市,住房需求大增,使得老城區中散點式的開發已無法滿足市場的需求。于是,開發商把目光投向城郊地區,通過打造大型社區的形式將老城區與郊區聯為一體,以達到整合郊區土地資源的目的。

    其次,是房企對拿地的需求,有品牌有產業資源的房企通過獲取廉價土地資源,經過后續的持續運營能獲得穩定的現金回報,于是,在城市中展開土地、盈利與開發模式的博弈。

    業內人士分析認為,超級大盤是城鎮化進程之下,房地產實力的一個體現。適量的大樓盤規劃有助于公共配套設施建設,提升城市品質,但規模巨大的超大樓盤也可能帶來一些隱患。從現在來看,配套不足、車位緊缺、人口繁雜等,幾乎是每一個超級大盤的通病,貴州花果園就曾被報道成為多個傳銷團伙的藏身之處。

    北京“睡城”雅號一直伴隨著回龍觀與天通苑,盡管昌平區近年積極打造“雙創”社區,吸引城市中心就業人口回流,但產業環境建立非朝夕之功,回天地區要摘掉“睡城”的帽子仍需時間。

    交通問題也在一定程度上阻礙了這些超級大盤內的產業發展。

    以回天地區為例。超過一半人選擇私家車和公交出行,但整體而言,回天地區路網承載能力弱,縱向和橫向的快速路少,加上周圍有京藏、京新高速及昌平線等軌道包圍,地面擁堵十分嚴重。

    例如,由于西邊緊鄰互聯網產業中心—中關村,回天地區西行交通需求極大,但由于京藏和京新高速的攔截,從回龍觀方向前往中關村及上地的千軍萬馬不得不集聚到辛莊橋、北郊農場橋等少數節點。

    這樣的情況同樣體現在位于廣州的祈福新邨大盤內。居民大部分是廣州上班、番禺居住的“鐘擺族”,不少人群因難以承受老城區高房價被迫在番禺購房,不得不每天苦苦往返于老城區與番禺之間,對公共交通的依賴性極高,地鐵需求迫在眉睫,而廣州地鐵的3號線、7號線均未在此處設站。

    有關超級大盤的討論,在我國從未停止。除了生活上的不便,超級大盤項目開發周期較長,會導致資金回收周期長,影響經濟效益并增加投資風險。而這些,正在被房地產公司看到。如今,隨著城市開發的飽和以及土地利用的集約化,一線城市再出現超級大盤的可能性已經很小。但如同我國的經濟發展一樣走向高質量發展,對于地產項目的開發,數量層級可能只是一個考量標準,而樓盤建設和規劃的質量,將會被政府、房企和購房者越來越看重。

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