• 深圳一個月四次微調住房政策,取消商務公寓“只租不售”為市場“補量”

    時事 > | Time Weekly - 2019-12-13 11:19:43 來源:時代周報
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    時代周報記者:謝中秀

    在《深圳市建設中國特色社會主義先行示范區的行動方案(2019-2025年)》正式發布隔日,深圳房地產市場再迎利好。

    12月12日上午,深圳市住房和建設局對外確認,已取消商務公寓“只租不售”限制。深圳市住房和建設局對此解釋,取消商務公寓“只租不售”相關規定,主要是出于該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,(取消政策)長期看利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務公寓銷量。

    時代周報記者梳理發現,這已經是深圳一個多月以來第四次對房地產市場進行微調,包括:11月11日調整“豪宅”標準,12月2日深汕合作區商品房“解凍”,12月7日深圳前海直接給港澳居民開出“房票”。

    “近兩年住宅市場萎縮,商務公寓解禁有利于補量。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海在接受時代周報記者采訪時對解禁的原因做此解釋,“此外,‘只租不售’原本是為謀長租公寓發展,但這兩年長租公寓發展遇到了一些待解的難題,步伐放緩,此時解禁商務公寓也是盤活市場、對市場進行調整的做法”。

    解禁為市場“補量”

    供應不足一直是困擾深圳房地產市場的難題。

    綜合數據顯示,2017年深圳共供應商品住宅278.57萬平米,環比2016年減少36.25%。但深圳蓄力增加供應——2018年深圳住宅供應小幅上升,為335.1萬平米;2019年上半年深圳新增預售面積為170.90萬平米,同比增加44.78%,也是2017-2019年以來,新增預售面積最多的上半年。

    在供地方面,這兩年深圳也在加大供應力度。今年以來,深圳已經進行了三輪大規模土拍,共供應11宗住宅用地,供應面積達84.62萬平米。

    “在供給側結構性改革,以及《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》要求下,深圳迫切需要增加供應。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在接受時代周報記者采訪時表示。

    公寓也成為補足市場供應的選項。

    數據顯示,在2016年“深十條”出臺,深圳住宅限購開始之后,公寓曾是深圳市場推售的主力。根據中原地產研究中心數據,2017年深圳商務公寓成交13973套,成交面積98萬平方米,環比上升58.3%。

    此后,商務公寓迎來政策“狙擊”——2017年5月,深圳市規劃國土委印發《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》,限制商業、辦公、研發用房建筑設計的建筑平面布局,不得采用住宅套型式設計。2018年7月,深圳再出臺“深四條”,其中規定:開發商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。

    從成交量的角度來看,商務公寓成交量并未應聲而落。深圳中原地產最新研究數據顯示,截至11月底,深圳年內公寓成交量為17159套,成交面積為98.35萬平米。

    但更大的問題在于庫存方面,根據深圳規土委數據,截止到今年6月底,深圳全市公寓可售套數不足1.5萬套,去化時間大概在一年左右。

    工改項目或將提速

    此前,某房地產業內人士曾告訴時代周報記者,公寓是工改項目盈利的關鍵,但近兩年受限制商業項目設計及套內面積,以及商務公寓“只租不售”政策影響,眾多開發商對工改項目望而卻步,“這兩年大家都不太愿意做工改項目”。

    “對于村改、工改商等涉及改商類型項目,商務公寓‘解禁’有利于釋放項目可售公寓紅利,提高項目估值。在此基礎上,也有助于項目前期融資,項目推進或將提速。”合一城市更新集團董事總經理羅宇向時代周報記者表示。

    陳洪海也對此種觀點表示認同。“商務公寓是工改項目唯一的現金流。由‘只租’轉為‘可售’有利于改善項目盈利。”他表示。

    另外,“業界也關注公寓回遷是否也將同步獲得放開解禁,以盤活現狀容積率較高的舊改項目可以通過公寓回遷平衡利益。”羅宇進一步指出。

    對于后市,深圳市住房和建設局和相關專家都表示影響可控。

    資料顯示,深圳取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。深圳市住房和建設局表示,本局同步監測市場反應,結果顯示開發企業反映正面,但因該政策是相對長效的政策,對短期商品房銷售雖然利好但影響有限。

    深圳市房地產研究中心主任王鋒也認為,這一政策實際是政府對規劃建設政策的調整,對房地產供應結構的一種供給側調整,對深圳樓市的影響微乎其微。

    “去年731以來新拿地的商務公寓項目很少,即使其入市也需要3年左右周期。因此,這一政策對當前樓市影響是很小的。”王鋒表示。

    但受系列利好政策刺激,深圳樓市“暖意融融”,此時再釋放利好,或持續加熱市場。

    數據顯示,受“豪宅”標準調整影響,深圳11月二手房成交量已經站上8000套“關鍵點”,根據深圳中原地產研究中心數據,11月深圳二手房成交量總計8013套,環比上漲11.84%,同比上漲91.93%。在價格方面,也持續上揚——11月深圳二手房成交均價為55499元每平米,環比上升1.7%。

    “當前深圳經濟需要活躍房地產市場來進行提振。一系列政策利好帶來的樓市趨暖也是政策所期待的。但未來隨著春節傳統淡季的到來,市場也會隨之降溫,不會過度上揚。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向時代周報記者表示。


截至發稿,國家管網公司的注冊信息并未對外發布。業界普遍預計,國家管網公司估值預計在3000億―5000億元之間。

全國水泥網數據顯示,11月初全國水泥價格指數為153.46,月末為163.91,環比大漲7.12%。截至12月6日,全國水泥價格指數已經上漲至165.67。

截至12月9日,四季度已有百余城對房地產市場進行了154次政策調整。其中,政策直指樓市且最為引人注目的共13地,包括深圳、佛山、鄭州、成都、黑龍江、馬鞍山、上海臨港、南京等。

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